주택역모기지론(주택연금)은 주택 소유자들이 주택을 담보로 연금을 받을 수 있는 금융상품입니다. 주택역모기지론의 장단점을 살펴보면 다음과 같습니다.
장점
- 안정적인 소득 제공: 주택을 소유하고 있으면서도 소득이 부족한 노년층에게 매달 일정 금액을 연금으로 받을 수 있어 생활비 걱정을 덜 수 있습니다. 이는 주택을 소유하면서도 계속 거주할 수 있어 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있습니다.
- 정부 보증: 주택연금은 정부가 보증하는 금융상품이기 때문에 연금 지급 중단 위험이 없습니다. 또한, 소득세와 상속세가 면제되어 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 융통성 있는 지급 방식: 주택연금은 종신지급방식, 확정기간방식, 우대방식 등 다양한 지급 방식을 제공하여 개인의 필요에 맞게 선택할 수 있습니다. 예를 들어, 기초연금 수급자에게는 더 많은 월 지급금을 받을 수 있는 우대방식이 제공됩니다.
단점
- 주택 가치 상승 미반영: 주택 가격이 상승하더라도 연금 수령액은 변하지 않으며, 물가 상승도 반영되지 않습니다. 따라서 최대한 늦게 시작하는 것이 유리할 수 있습니다.
- 상속 재산 감소: 주택연금을 받게 되면 상속할 수 있는 주택의 가치가 줄어들게 됩니다. 이는 상속자에게 추가적인 부담을 줄 수 있으며, 주택을 전세나 월세로 내놓거나 다른 주택으로 이사하는 것이 제한됩니다.
- 비용 발생: 주택연금을 받기 위해서는 보증료를 납부해야 합니다. 또한, 연금 수령 중 주택 소유자가 사망할 경우 남은 대출금을 상환해야 하며, 이는 상속자에게 추가적인 재정 부담을 줄 수 있습니다.
주택역모기지론은 주택을 담보로 안정적인 노후 생활 자금을 확보할 수 있는 좋은 방법이지만, 상속 문제나 주택 가치 상승 미반영 등의 단점을 신중히 고려해야 합니다. 다양한 지급 방식을 통해 개인의 상황에 맞게 선택할 수 있으며, 정부 보증으로 안정성을 확보할 수 있는 점은 큰 장점입니다. 이러한 장단점을 고려하여 본인에게 가장 적합한 금융 전략을 선택하는 것이 중요합니다.
이번 포스팅에서는 신한은행 주택역모기지론 연금대출이자금액, 취급수수료 등에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
신한은행 주택역모기지론
신한은행 주택연금 역모기지론은 만 55세 이상 고령자가 본인이 소유하고 있는 주택 및 주거 목적 오피스텔을 담보로 제공하고 연금방식으로 평생동안 노후생활자금을 대출받는 상품으로, 정기적인 연금식 대출금 수령으로 노후생활이 안정됩니다.
대출자격(대상), 대상주택, 대출한도
▶ 대출자격
– 부부합산 보유주택 공시가격이 9억원 이하인 만55세 이상인 주택 및 주거목적 오피스텔 소유자
※ 단, 보유주택 공시가격 등의 합계가 9억원 초과 2주택자는 3년이내 처분조건으로 대출가능
※ 주택연금 역모기지론(확정기간방식)은 부부 중 나이가 적은사람이 만 55세 ~ 만74세
▶ 대상주택
– 공시시가 9억원 이하 주택(지방자치단체에 신고된 노인복지주택 포함) 및 주거목적 오피스텔
※ 상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2이상인 경우 가입가능
※ 주택연금 역모기지론(확정기간방식)은 노인복지주택 제외
▶ 대출한도
– 공사가 발급하는 보증서상의 금액
※ 이자 계산방법 및 납입시기
- 계산방법 : 1년을 365일(윤년은 366일)로 보고 1일 단위로 계산
- 납입시기 : 이자 납입일을 정하여 일정주기(매월 등)마다 이자를 납입
- 휴일에 인터넷뱅킹 등을 통한 이자 납입 가능
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대출기간, 상환방법
▶ 대출기간
– 종신원칙 (부부 모두 사망시까지 보장)
- 대출 갱신의 방법 : 은행의 심사를 통해 대출기한 연기 가능
▶ 상환방법
– 보증서에 기하여 공사에서 상환
- 공사는 사망 후 , 주택을 처분(경매 등)하여 상환받음
- 대출금 상환 후 남는 잉여금은 상속인에게 귀속하고, 상환 후 부족하여도 상속인에게 구상권을 행사하지 않음
(다만, 국세체납 등으로 회수하지 못한 경우는 행사 가능)
※ 휴일에 인터넷뱅킹 등을 통한 원금상환 불가
대출금리, 연체금리, 중도상환수수료, 부대비용, 추가사항
▶ 대출금리
– 3개월 CD변동금리 (3개월마다 변경 적용)
▶ 연체금리
– 대출이자를 납부하여야 하는 날에 납입하지 않거나 대출계약이 종료되는 날에 대출금을 상환하지 않으면 원래 약정한 이자에 가산되는 금리
– 연체금리는 대출이자율에 연체가산금리 3%를 더하여 최고 15%이내로 적용
▶ 중도상환수수료 : 없음.
▶ 대출비용
– 인지세
▶ 부동산 담보 취득비용
– 근저당권 설정시 : 국민주택채권매입 관련 할인비용은 고객이 부담하며, 정확한 비용은 근저당권 설정일에 확정
– 근저당권 설정방법 이용시 채권최고액 감액비용은 고객 부담
– 부동산 담보 말소시 : 고객 부담
▶ 보증료 (2018.12.05 기준)
– 일반 주택연금 우대지급형 우대혼합형
- 초기보증료 : 주택가격의 1.50%
- 연납보증료 : 대출잔액의 0.75%
– 대출상환형
- 초기보증료 : 주택가격의 1.00%
연납보증료 : 대출잔액의 1.00%
대출금 지급방식
① 종신지급방식
- 생존시까지 매월 일정 금액을 지급하는 방식
- 생존시까지 매년 일정률(3%)로 월지급금이 증가(감소)하는 방식으로 지급하는 방식
② 종신혼합방식
- 대출한도의 30%이내에서 수시인출 한도를 설정하고, 나머지 금액은 매월 일정하게 지급하는 방식
- 대출한도의 30%이내에서 수시인출 한도를 설정하고, 나머지 금액은 매년 일정률(3%)로 월 지급금이 증가(감소)하는 방식으로 지급하는 방식
※ 단, 선순위채권 상환용도에 한하여 대출한도의 50%이내에서 수시 인출가능
③ 확정기간방식
- 대출한도의 50%이내에서 수시인출 한도를 설정하고, 일정한 기간동안 매월 일정하게 지급받는 방식
- 단, 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 담보주택관리비, 의료비의 용도로만 사용할 수 있으며, 월지급금 지급종료 이후에 지급받을 수 있음
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주택연금 가입시 고려해야 하는 단점
- 차후 주택의 가격이 상승해도 반영되지 않는다는 점인데요. 만약 주택연금을 가입하고 연금을 받는 도중에 주택의 가격이 상승해도 연금지급액에는 반영되지 않지만 반면에 가입한 주택 가격이 가입 후 내려간다면 연금지급액은 가입기준으로 변동이 없이 지급되어 장점이 될 수도 있다.
- 소유자나 배우자 중에서 한명이라도 실제로 거주해야한다는 점인데, 월세나 전세를 이용해 임대수익을 발생시키기에는 제한이 있으며, 무보증 월세는 가능하나, 임차인의 월 임대료 연체 리스크가 발생할 수 있습니다.
- 소유권은 가입자에게 있기 때문에 재산세와 건강보험료를 납부해야 하며, 특히 주택연금 가입 후 중도해지를 하면 수령금액과 이자를 일시에 상환해야 하고 5년 내에 재가입은 불가능하니 가입시 유의해야 합니다.
유의사항
- 본 상품 가입전 반드시 주택금융공사의 전문상담원과 충분한 상담 후에 진행하는 것이 필요합니다.
- 대출한도 및 금리 등은 당행 소정의 심사절차를 거쳐 결정하며, 상기 대출조건은 당행사정에 따라 변동될 수 있습니다.
- 일정기간 이상 연체가 지속될 경우, 약정기간 만료 전 모든 원리금을 상환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.
- 상환능력에 비해 대출금, 신용카드 사용액이 과도할 경우 개인신용평점이 하락할 수 있으며, 개인신용평점이 하락할 경우 금융거래시 불이익이 발생할 수 있습니다.
- 금융기관 신용관리대상자 등 여신비적격자에 대해서는 대출이 제한이 될 수 있습니다.
- 기타 자세한 사항은 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)또는 신한은행 콜센터(1577-8000), 영업점으로 문의하여 주시기 바랍니다.
신한은행 주택연금 역모기지론외에 하나은행, 우리은행, 기업은행 내용도 같이 확인해보세요.
하나,우리,기업은행 주택연금 역모기지론
하나은행 주택연금 역모기지론
대출 자격, 한도, 기간, 상환방법
▶ 대출자격
① 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상 (근저당권 설정일 기준)
※ 확정기간 방식은 연소자가 만55세 ~ 만 74세
※ 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만65세 이상 (기초연금 수급자)
② 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민(외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가)
③ 부부기준 12억원 이하 주택 소유자
– 다주택자라도 합산 가격이 12억원 이하면 가능
– 12억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분시 가입 가능
④ 우대방식의 경우 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 가입 가능
▶ 대출한도
– 최대 6억원 (한국주택금융공사에서 산정)
▶ 대출기간 : 종신원칙
– 종신원칙 : 부부 중 적은 나이 기준 100세 말까지 (부부 모두 사망시까지 보장)
– 단, 확정기간 방식은 10-30년 5년단위(확정기간 종료 후 종신거주는 보장)
▶ 상환방법
- 주택연금 이용자 사망후 주택처분 가격으로 일시 상환
대출 대상주택, 금리
▶ 대상주택
– 주택법상의 주택인 단독주택, 아파트, 연립, 다세대, 단독, 복합, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 등 가능
- 일반 주택연금 : 공시가격 등이 12억원 이하 주택(노인복지주택 포함)
- 확정기간 주택연금 : 공시가격 등이 12억원 이하 주택(노인복지주택 제외)
※ 주거목적 오피스텔 : 등기사항 증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우
▶ 대출금리
- 연 4.51% ~ 연 4.93% (기준: 2023.09.26 현재)
우리은행 주택연금 노후생활자금 역모기지론
대출 자격, 한도, 기간, 상환방법
▶ 대출자격
– 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상
※ 확정기간 방식은 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상인 자 중 연소자가 만55세 ~ 만 74세
※ 개인신용평점 및 심사기준에 따라 대출이 제한될 수 있습니다.
▶ 대출한도
– 한국주택금융공사가 발급하는 “주택담보노후연금보증서” 상의 금액
▶ 대출기간
– 주택연금보증서에 기재된 보증기한
※ 피보증인 또는 배우자 중 나이가 적은 사람이 100세에 도달하는 해
▶ 상환방법
- 사망 후 주택을 처분(경매)하여 일시상환
- 대출금 상환후 잉여금은 상속인에게 지급하고 부족 채권발생시 상속인에게 구상권을 행사하지 않음(다만, 국채체납 등으로 회수하지 못한 경우는 구상권 행사 가능)
- 이자는 매1개월 단위로 납부(후납)
대출 대상주택, 금리, 필요서류
▶ 대상주택
- 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 노인복지주택
- 보유주택 합산가격 9억원 이하 (단, 우대형 주택연금은 부부기준 1주택자/ 주택가격 2억원 미만)
- 주택만 따로 구분등기되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등 제외
- 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 없는 주택
- 저당권 및 전세권, 임대차계약이 없는 주택
▶ 대출금리
– 기준금리 : 3개월 CD변동금리 또는 6개월 COFIX 신규취급액 기준금리 중 선택가능
– 가산금리 : 상품별 가산금리 적용 (3개월 CD변동 금리 선택시 연 1.1%, 6개월 COFIX 신규취급액 기준금리 선택시 연 0.85%)
(주택담보대출 상환용은 가산금리 연 0.1% 인하)
▶ 필요서류
- 주민등록등본(대출신청인 및 배우자)
- 전입세대열람표 (주택소재 주소지)
- 가족관계증명서 (대출신청인)
- 부동산등기부등본 (소유자 및 배우자 주소지) 등
기업은행 – IBK평생안심주택연금대출
대출 – 자격, 한도, 기간, 상환방법
▶ 대출자격
- 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증서 승인 결정을 통보 받은 분(개인신용평점에 따른 제한은 없음)
- 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상
- 1세대 1주택자(보유주택의 합산가격이 12억원 이하인 경우 예외)
▶ 대출한도
- 한국주택금융공사에서 발급한 보증서 범위내 (가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액)
▶ 대출기간 : 종신원칙
- 채무자와 배우자 중 낮은 연령인 자가 100세가 되는 연도의 보증신청일의 응달일(100세 초과시에도 연장가능)
▶ 상환방법
- 만기일시상환 – 대출 이자와 보증료는 매월 직접내는 것이 아니고, 매월 대출실행시 대출원금에 가산되는 형태
주택연금 역모기지론 대출 – 대출금리, 필요서류
▶ 대출금리
▶ 필요서류
예금담보대출
지금까지 신한은행 주택역모기지론 연금대출이자금액, 취급수수료 등에 대해서 살펴보았습니다.